Потолки четыре метра, деревянный пол Полная история берлинских альтбау — от символа нищеты до жилья мечты

Сегодня за альтбау, классическими староберлинскими квартирами, охотятся многие. Но так было не всегда: сто лет назад это жилье пользовалось дурной репутацией. Как набитые жильцами дома с ужасными условиями, которые сразу прозвали «казармами», превратились в элитную недвижимость? Лиза Земскова составила подробную хронику берлинских альтбау — от кайзеровских времен до сегодняшних дней.

«Ищу квартиру в пределах Ринга, в идеале альтбау». Эта мантра встречалась любому берлинцу, попавшему в джунгли местного рынка недвижимости. Полмиллиона старых квартир, сохранившихся до наших дней, составляют четверть всего жилья в Берлине. Технически к альтбау относится любой жилой дом, построенный до 1949-го. Однако обычно подразумевается более четкий образ: пяти-шестиэтажная постройка кайзеровских времен с двором-колодцем; в квартирах — четырехметровые потолки, паркетный пол, створчатые окна. И вездесущая лепнина. 

Здания, которые сейчас называются альтбау, заполнили Берлин во время строительного бума во второй половине XIX века. Их возраст является одновременно и источником неоспоримых преимуществ, и проклятием для жильцов (спросите у любого, кто провел хоть одну зиму в альтбау с деревянными оконными рамами или дровяной печкой вместо центрального отопления). Тем не менее в последние годы альтбау — особенно те, в которых удалось провести дорогостоящую реновацию — становятся все более желанным жильем. 

Прелести жизни в таких домах очевидны: расположение (чаще всего в пределах кольцевой линии городской электрички), посильная арендная плата и почти аристократические интерьеры в просторных белоснежных комнатах. И все-таки падений за 150-летнюю историю этих зданий было куда больше, чем взлетов. Составляя краткую историю берлинских альтбау, трудно не удивиться тому, что большинство из них в принципе сохранились до наших дней. 

Как появились альтбау?

Начать стоит с того, что многие из сохранившихся в Берлине альтбау — это так называемые Mietskasernen (дословно — «казармы-под-аренду»), и слава за ними закрепилась нехорошая. Особенность этих многоэтажных домов заключалась в том, что они квадратами строились вокруг внутренних двориков — зачастую совсем крошечных. Фасадная часть дома (Vorderhaus) выходила на улицу, за счет чего хорошо освещалась солнцем и проветривалась, а поэтому сдавалась дорого и предназначалась для городского среднего класса. В особенности ценились квартиры, расположенные на нижних этажах, удобные в отсутствие лифтов. А вот чем ближе жилье было размещено к задней части дома (Hinterhaus или Quergebäude), тем меньше в нем было света и свежего воздуха. Аренда стоила значительно дешевле, и городской пролетариат целыми семьями набивался в комнатушки, небольшие окна которых выходили во внутренний двор. Или дворики. В знаменитом «Рихардсбурге» в Нойкёльне — построенном в 1905 году громадном здании, в котором жили 500 человек — на одну фасадную часть приходилось пять маленьких внутренних двориков. Такие квартиры очень быстро превратились в рассадник болезней и нищеты: за красивыми фасадами в глубине дворов скрывалось мрачное гетто. В 1971 году «Рихардсбург» снесли и разбили на этом месте парк.

Истоки застройка берет в градостроительном проекте, разработанном в 1862 году немецким (несмотря на имя) инженером Джеймсом Хобрехтом. Его план по расширению города предусматривал разветвленную дорожную сеть и огромные жилые блоки, в которых отдельные участки простирались далеко вглубь квартала. При этом Хобрехт разработал именно Fluchtlinienplan, то есть только сеть улиц (в том числе и систему канализации, под ними расположенную), а вот застройку внутри блоков он не планировал и влиять на нее впоследствии не мог, так что полную вину за получившихся монстров на него возложить не получится. Не везде город застраивался строго по предложенному плану (хотя его идеальное исполнение все еще можно увидеть, например, на Savignyplatz), но основанное на нем великодушное деление кварталов заставляло проектировать многоквартирные дома вокруг закрытых со всех сторон задних дворов.

Система, получившая название Mietskasernenstadt, стала важной приметой города — и берлинские градостроители разных эпох активно пытались с ней бороться. Своему появлению она была обязана, впрочем, не только городскому планированию, но и невидимой руке рынка. Во второй половине XIX века Германия переживала небывалый экономический подъем. В стране набирала обороты индустриализация и, как следствие, стремительная урбанизация, которую только подстегнуло объединение Германии в 1871 году. Берлин, новую столицу Рейха, захлестнул поток рабочей силы из провинции. Новоиспеченным горожанам нужно было где-то жить, и строительство превратилось в крайне привлекательную форму инвестиций.

Типовая застройка приносила колоссальную прибыль. Максимальную же выгоду арендодатели могли получить, заселив на свой участок как можно большее количество жильцов. Поскольку комфортабельные фасадные квартиры предназначались для среднего класса и элит, плотное расселение производилось в первую очередь в задней части здания. Дворики при этом по понятным причинам было выгодно делать совсем крошечными. Городское законодательство было в данном вопросе непритязательно: минимум допустимой площади для внутреннего двора составляли 5,34 на 5,34 метра — чтобы могла проехать маленькая пожарная повозка с насосом.

Постепенно стандартом стало наличие нескольких темных и тесных дворов. Еще один пример: Meyers Hof, возведенный в 1870-х в индустриальном Пренцлауэр- Берге, состоял из одной фасадной части дома, к которой было пристроено целых шесть внутренних дворов. Помещалось там более двух тысяч жильцов. Впрочем, как это часто бывало с подобными левиафанами, Meyers Hof служил не только жилым, но и промышленным объектом: многие жильцы работали в расположенных тут же цехах и крошечных предприятиях, сюда прибывали почтовые и товарные повозки, здесь же хранилось сырье. 

Условия в боковых и задних частях зданий были в прямом смысле слова убийственными. Переполненные квартиры порой соседствовали с цехами, мастерскими и лавками, а соединяли их длинные коридоры без окон. По этим же сумрачным и затхлым коридорам нужно было добираться до кухонь и туалетов, которыми пользовались десятки человек. Хуже всего приходилось жителям подвальных помещений: солнечный свет и тепло в них практически не проникали, а любой дождь грозил обернуться локальным потопом. 

Чем беднее были жильцы, тем более людными были их квартиры. Семьям зачастую приходилось уплотняться, чтобы пересдать часть своих комнат (саблеты берлинцам были не чужды и в XIX веке). Поскольку арендную плату в те времена собирали раз в полгода, те, кто в день сбора оплаты не мог ее осилить, немедленно оказывались бездомными. Счастливчиков бесплатно заселяли в квартиры, еще не сданные в эксплуатацию: считалось, что своим теплом и дыханием они ускоряют просыхание известкового раствора на стенах. Менее удачливые пытались где-нибудь арендовать спальное место хотя бы на несколько часов.

Недостатки Mietskasernen стали очевидны еще на этапе их строительства. Уже спустя шесть лет после утверждения собственного градостроительного плана Хобрехт выступил против нечеловечески плотной застройки. «Хоть в четыре раза увеличь предписанные берлинской строительной нормой размеры — и того будет едва достаточно, чтобы обеспечить достаточным количеством солнца, света и воздуха наши задние помещения», — завил он, требуя больше пространства во дворах. Удивительного в его реакции мало: человеком Хобрехт был, по всей видимости, прекраснодушным. Отец классической берлинской застройки мечтал о том, что заведомо неравное качество жилья позволит существовать в одном доме (а значит, и постоянно взаимодействовать) квартиросъемщикам из разных социальных слоев. Владельцы предприятий, клерки и синие воротнички должны были жить и работать в непосредственной близости, сглаживая классовые конфликты. В воображении Хобрехта во внутренних двориках северного Берлина цвели сады, где сын рабочего из квартиры в боковом крыле мог бы брать бесплатные уроки у профессора с бельэтажа — и уж никак не умирал бы в затхлом подвале от чахотки. 

Первым связать бытовые условия и состояние здоровья догадался Рудольф Вирхов, исследовавший эпидемиологию в столичных Mietkasernen. Во многом благодаря его неутешительным выводам и развивались центральное водоснабжение и городская канализация, появлялись детские площадки и дожившие до наших дней Kleingarten-дачи. 

К началу XX века Берлин стал одним из самых густонаселенных городов на планете: в 1900 году здесь проживало уже 1,89 миллиона человек. Проблема нехватки качественного жилья в столице обострилась до предела. О кошмарных условиях жизни в Mietskasernen писали газетчики и говорили политики, их документировали в специальном проекте страховые компании. В 1910-м даже была объявлена масштабная реконструкция в центре города, которой, впрочем, не суждено было случиться. Не слишком энергичные старания властей положения не исправили.

Удивительной особенностью разраставшегося Mietskasernenstadt был пронизывающий его дух немецкого грюндерства. В благополучных районах и предместьях то и дело вырастали палаццо, рассчитанные лишь на несколько шикарных квартир, а то и вовсе на одну семью. Неприглядные дворы Mietskasernen маскировались роскошными, даже причудливыми фасадами с балконами и барельефами, сохранившимися по сей день. В ход шли и неоготика, и анахроничное барокко, и античность. У берлинского псевдоисторизма есть прозаичное объяснение: пышные фасады и лепнина в интерьерах позволяли дороже страховать дома. Но кажется, в этой эклектике берлинские капиталисты еще и пытались нащупать стиль новосозданной общенемецкой нации — пусть и скрывая за ней бедность и безнадегу. 

Межвоенный период

Исторические катаклизмы первой половины XX века отодвинули проблемы Mietskasernen на второй план. Градоуправлению в тот период было чем заняться: в 1920-м, едва вернувшись к мирной жизни, Берлин объединяется с окрестными городками (в том числе с Шарлоттенбургом и Нойкёльном, который до своего ребрендинга назывался Риксдорф) и становится третьим по населению городом в мире. Посоревноваться с гросс-берлинскими 3,8 миллиона душ могли в те времена только Лондон и Нью-Йорк. При этом жилья в немецкой столице все еще катастрофически не хватало. 

Градостроение затронула общая демократизация: Веймарская республика признала жилищное строительство и здравоохранение задачей государственной важности. Приостановленное в начале Первой мировой войны строительство Mietskasernen к 1925 году в окраинных районах и вовсе официально запретили. На смену домам в квадратных кварталах пришло социальное жилье, вдохновленное идеалами модернизма и значительно более удобное для жизни (например, Hufeisensiedlung в Бритце). 

При этом положение жильцов пресловутых альтбау не улучшилось: хоть строить новые Mietskasernen и запретили, расселять и облагораживать сонмы имевшихся никто не спешил. Веймарскую республику захлестнул шквал других забот. Наступившая Великая депрессия вынудила в 1932-м столичных квартиросъемщиков уже второй раз с начала века выйти на забастовку. Протесты проходили под лозунгом «Сначала еда, потом аренда!» («Erst Essen, dann Miete!»). Отчаяние было понятным: месячная арендная плата за камеру в переоборудованной под съем бывшей тюрьме (Stadtgefängnis am Molkenmarkt, в народе «Wanzenburg») шириной чуть меньше двух и длиной четыре с половиной метра в те времена могла съедать около трети дохода жильца. 

Тем не менее именно в этой нестабильности и бытовой стесненности успел расцвести свободный, богемный Берлин двадцатых и первой половины тридцатых. В кройцбергской Mietskaserne жил, например, с семьей своего бойфренда писатель Кристофер Ишервуд. Ютиться ему приходилось в одной комнате с его родителями, братом и сестрой. Жилище, по описанию Ишервуда, представляло собой протекающий душный чердак, где пахло стряпней и канализацией и где по ночам из других квартир доносились крики, плач и хлопанье дверей. Зато семейство ничего не имело против того, что двое взрослых мужчин делят одну постель — что казалось совершенно немыслимым в родном Ишервуду Лондоне. 

С приходом Гитлера к власти настроения, конечно, радикально изменились. Поворот случился и в градостроительной политике: разруха в старых домах нелюбимого фюрером Берлина больше никого не интересовала. При национал-социалистах разгорелась архитектурная мегаломания Шпеера, и многоквартирных домов строили даже меньше, чем во времена Веймарской республики. Весь город, и альтбау вместе с ним, готовился к главному испытанию в своей истории. 

После Второй мировой: неудобное прошлое 

По окончании Второй мировой войны жилищный кризис в разрушенном Берлине достиг своей высшей точки. Население города к 1945 году поредело — 2,8 миллиона жителей против довоенных 4,3, — но и домам был нанесен колоссальный ущерб. Многие Mietskasernen лишились целых крыльев или дворов или вовсе лежали в руинах.

К началу пятидесятых разделенный Берлин постепенно начал приходить в себя. Вопреки ожиданиям горожан, администрации по обе стороны границы решили не восстанавливать исторический облик побежденного города, а отстроить его заново. Застарелую проблему Mietskasernenstadt было решено окончательно устранить. Альтбау попали в многолетнюю опалу: некоторые были снесены в ходе перестройки города, многие потеряли свои парадные фасады, на восстановление которых город отказывался выделять средства, а часть просто впала в ничтожество от нехватки ухода. 

В Западном Берлине во второй половине XX века прогремела масштабная реконструкция, вошедшая в историю как Kahlschalgsanierung (от Kahlschlag — «вырубка», и Sanierung — «санация»). Сперва, в пятидесятые, были отреставрированы многие пострадавшие в ходе войны дома. Новое строительство велось тогда преимущественно на окраинах и было довольно дорогим — ведь домам нужна была инфраструктура, от канализации до дорог. Постепенно появилась идея сносить ветхие Mietskasernen в центре, где инфраструктура была давно налажена, и на их месте строить новое жилье. А уж когда в 1960-е городская администрация ввела субсидии на перестройку старых районов, альтбау стали сносить целыми кварталами. На их месте возникали многоэтажки, соответствовавшие духу новой эпохи. 

В середине семидесятых выяснилось, что «сплошную вырубку» поддерживают далеко не все горожане. Во-первых, чтобы снести здание, требовалось хотя бы на время расселить живших в нем людей — при этом арендная плата после реконструкции часто ощутимо повышалась. Во-вторых, запахло коррупцией. Из-за новых субсидий застройщикам у многих возникали подозрения в нечестной игре между бизнесом и политикой — по некоторым оценкам, качественная реставрация альтбау могла быть более выгодной, чем тотальный снос. В-третьих — и это, кажется, стало катализатором начала борьбы за старые кварталы, — в горожанах взыграл сентимент. Берлин, который и так трясло с начала века, теперь менялся на глазах и грозил безвозвратно потерять свой привычный вид.

Активисты подтолкнули градостроителей и архитекторов к созданию концепции бережного восстановления (behutsame Stadterneuerung). Впрочем, к концу семидесятых стало ясно, что одними благожелательными дискуссиями снос альтбау не остановить. Борьба за исторический облик города превратилась в прямое противостояние. Любимым приемом активистов стал «ремонтный захват» зданий. Горожане отказывались покидать дома, предназначенные под снос, требуя их реконструкции, а не уничтожения. 

Пика градостроительное противостояние достигло в Кройцберге. Самым ярким примером «сплошной вырубки» стала постройка бетонного гиганта прямо на Коттбуссер Тор — в том же духе планировалось перестроить большую часть района. Местные жители при поддержке церкви активно выступали против безжалостной реконструкции, причем дело порой доходило буквально до уличных боев. Так, для расселения предназначенных под снос зданий власти подключили американские вооруженные силы, а в декабре 1980-го на Коттбуссер Тор произошло открытое столкновение протестующих с полицией после попытки зачистить здания на берегу Ландверканала.

Несмотря на неоднозначное отношение к активистам в городе, акции неповиновения сыграли решающую роль в сохранении западноберлинских альтбау: под давлением официальная политика все же перешла к «бережному восстановлению». Истребить Mietskasernen администрации не удалось. Зато в исторических кварталах незаметно изменилась демографическая картина. Низкие цены на аренду привлекли в альтбау прибывших в город трудовых мигрантов. В старых, появившихся еще при кайзере, зданиях поселились новые жители Германии, в старых двориках заговорили по-турецки.

А что в ГДР?

Пока по западную сторону стены кипели страсти, Восточный Берлин тоже был занят переизобретением себя. Власти ГДР решали послевоенный жилищный кризис, инвестируя в многоквартирные дома-гиганты. Альтбау здесь тоже уничтожали — но не во всех районах, а по большей части в центре, например чтобы построить телебашню и парк вокруг нее. Сровняли с землей и старинную застройку в самом сердце города (Cölln на Fischerinsel), заменив ее бетонными 21-этажными коробками. В сохранении архитектурных пережитков имперского прошлого партия заинтересована не была. В 1973-м в стране приняли масштабную программу по постройке государственного жилья — ожидалось, что она раз и навсегда покончит с нехваткой жилплощади. 

К концу эпохи социализма большинство восточноберлинских альтбау оказались в особо плачевном положении. Несмотря на социалистический строй, институт частной собственности в стране был ликвидирован не полностью. Около 40% жилья в ГДР принадлежало частным лицам, а цены на аренду были заморожены на довоенном уровне. Поскольку государство дорогостоящую реновацию альтбау спонсировать не собиралось, в большинстве из них сохранились бытовые условия первой половины века. По статистике даже за 1995 год, почти треть восточноберлинских альтбау все еще не имели центрального отопления или санузла в квартире.  

Хозяева зачастую просто бросали дома, малопригодные для жизни. В 1980 году в Восточном Берлине было зарегистрировано 6237 свободных квартир, причем лидировали в этом списке районы Пренцлауэр-Берг и Фридрихсхайн (в каждом — примерно по 1500 незанятых квартир). Не все из них, впрочем, пустовали — нередко туда заселялись горожане, которым государство не успевало выделить жилье. Сама экс-канцлер Ангела Меркель призналась в том, что как минимум дважды захватывала пустующие квартиры: в конце семидесятых, когда переехала в Берлин после учебы в Лейпциге, и в восьмидесятые, после развода с мужем.

По большей части «захватчики» действительно были молодыми и бездетными людьми, которые в государственной очереди на распределение жилья оказывались на последних местах, порой — партнеры, которые после развода не могли легально разъехаться с экс-супругом или супругой. Чаще всего такие сквоттеры, называемые Schwarzwohner, платили аренду хозяевам недвижимости. Юридически самовольное заселение считалось правонарушением, но многим (и в обоих случаях Ангеле Меркель) удавалось договориться с властями и даже законно зарегистрироваться по месту проживания. Отсутствие же современных удобств казалась небольшой платой за возможность жить в собственном жилье. 

Коммунистического рая, заполненного государственными апартаментами, никому из жителей ГДР дождаться было не суждено. По иронии судьбы многие альтбау, пусть и не в лучшем состоянии, но пережили социалистический режим (одной из причин краха которого стал провал той самой программы по постройке жилья). В конце 1989-го рухнула Берлинская стена, и за ней замаячил образ нового, объединенного и как никогда свободного города. 

Объединенный Берлин

Градостроительная парадигма в Западном Берлине сменилась еще в восьмидесятые, а теперь и во всем городе началась реновация старых зданий. Объединение страны изменило местный рынок недвижимости: альтбау в «бедном, но сексуальном» Берлине, часто преданные забвению и малопригодные для жизни, начали выкупать частные инвесторы. Реновация стоила недешево и гарантировала изматывающее столкновение с бюрократической машиной — но давала свои плоды. 

С растущей джентрификацией спрос на жилье в исторических районах к концу 2010-х взлетел до небес. Индустриальные постройки кайзеровских времен перестроили в лофты и культурные центры (вроде Hackesche Höfe и Kulturbrauerei), а фасады былых Mietskasernen выглядят так прилично, что нужно уже объяснять, почему раньше они внушали страх. В общем, трущобы XIX века в XXI стали модным жильем, а дворы-колодцы — милой берлинской изюминкой. 

В Берлине по сей день не хватает жилья. Кажется, вся биография города состоит из череды разнообразных исторических пертурбаций, но фоном для них остается один и тот же непрекращающийся жилищный кризис. Берлинцы из эпохи в эпоху озабочены поиском приличного съемного жилья и раз за разом находят убежище в городских альтбау. Достоевщина XIX века успела смениться разгулом и разладом двадцатых, ужасом тридцатых и сороковых, гражданским неповиновением восьмидесятых и хаосом девяностых. Порой странно думать, что в чьем-то уютном хоум-офисе неимущая семья 150 лет назад собственным дыханием прогревала сохнущие стены. Но в этом, наверное, весь Берлин — в умении ужиться со странным и неудобным прошлым и честно двигаться дальше, неся его с собой.