Как найти дешевую квартиру в Берлине Трудно поверить, но статья не состоит из одного слова «никак»

Поиск квартиры в Берлине — главный городской квест, с которым сталкиваются десятки тысяч горожан. И один из важнейших призов в этой игре — снять квартиру, принадлежащую городу. Таких квартир много, цена за квадратный метр в них в среднем в два раза ниже, чем на свободном рынке, а еще не надо беспокоиться, что собственник расторгнет контракт. Вопрос один — как такую квартиру найти?

Ксения Максимова поговорила с начальницей отдела аренды компании, которой принадлежит 80 тысяч берлинских квартир, десятком берлинцев, которым повезло, изучила все возможные лайфхаки и составила максимально подробную инструкцию.

360 тысяч столичных квартир, сдаваемых в аренду, принадлежат не частным лицам или фирмам, а федеральной земле Берлин. Ими управляют шесть компаний — degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land и WBM. Они распределяют квартиры, занимаются их обслуживанием и строят новые дома. В этом сегменте происходит активная ротация, и свободное жилье появляется постоянно: за последние пять лет эти компании сдали 95 тысяч квартир. Главное достоинство «квартир от Берлина» — они ощутимо дешевле частных.

Помимо подъемных цен, у этих квартир есть еще одно важное преимущество. Страшный сон любого берлинца, снимающего жилье у частного владельца: объявится хозяин и расторгнет договор аренды, потому что решит жить в квартире сам. (Или продаст ее кому-то, кто покупает для себя.) Над теми, кто снимает у компаний, такая опасность не висит.

Впрочем, эти шесть компаний (что неочевидно) негосударственные, хоть и принадлежат Берлину. В берлинском Законе об обеспечении жильем прямо указано, что они «есть и остаются независимыми, частными и эффективно организованными предприятиями, которые выполняют специальные задачи». Эти задачи заключаются в том, чтобы обеспечивать доступным жильем как вполне состоятельных горожан, так и тех, кому рыночные цены не потянуть. То есть эти компании обязаны быть как экономически прибыльными, так и социально ответственными — в этом смысл их существования.

На общем сайте этих компаний описывается картина (или фантазия) о жизни в идеальном Берлине, который не разделен на бедные и богатые районы. Представители разных слоев обитают бок о бок: стоматолог — по соседству со студентом, беженец — на одной лестничной клетке с чиновником, а для безработной матери-одиночки найдется квартира рядом с тем, кто зарабатывает очень прилично. 

И главное, что подчеркивается: вожделенные квадратные метры есть и для тех, чей бюджет ограничен. А больше 60% всех квартир сдаются людям, имеющим WBS (Wohnberechtigungsschein) — документ, подтверждающий право на аренду жилья, субсидируемого государством. Вообще же средняя стоимость «холодной» аренды одного «квадрата» в этом берлинском жилфонде на 2022 год составляла 6,39 евро. Сравним: в это же время средняя цена для всего рынка столичных квартир, сдаваемых в аренду, была почти вдвое выше — 12,05 евро, а к 2023-му поднялась до 14,30 евро.

Баланса целых овец и сытых волков — довольных ценами жильцов и процветающего бизнеса — достичь все же не всегда получается. В минувшем сентябре компании и сенат заключили соглашение, которое позволяет с начала 2024 года ежегодно повышать арендную плату на 2,9%. Нововведение будет действовать до 2027 года. Одновременно приняли и послабление в пользу «овец»: жильцы теперь могут претендовать на снижение оплаты, если она превышает 27% от их чистого дохода. Раньше планка была 30%.

Тем не менее как этим компаниям удается удерживать относительно низкие цены, особенно на фоне взлетевших рыночных? Пресс-секретарь degewo Штефан Вайделих в интервью Schön объясняет это так:

В том же соглашении — в целях борьбы с катастрофическим дефицитом жилья в Берлине — закрепили еще одно правило для новых въезжающих: соотношение площади квартиры и количества членов семей должно быть «разумным». Сколько именно квадратных метров «разумно» выделить на человека, не конкретизируется, а потому будет определяться индивидуально. Но смысл в том, что одиночке, даже богатому, не сдадут большую квартиру, а многодетным родителям постараются подобрать жилье попросторнее.

Ваша судьба — в руках алгоритма

Берлинские старожилы с нежностью вспоминают времена, когда получить запись на просмотр квартиры можно было по телефону, а в городе работали офисы этих шести компаний, куда можно было прийти ногами и посмотреть каталог свободных квартир. Возросший в десятки раз спрос привел к тому, что сотрудники компаний минимизировали коммуникацию с клиентами, и даже журналистам непросто получить интервью. Однако после некоторых усилий корреспондентке Schön удалось поговорить с начальницей отдела аренды компании degewo Ангеликой Нойер. Вот что она рассказала:

— На 2024 год у нас согласовано следующее распределение жилья. 31,5% квартир предназначены для держателей WBS 140, столько же — для держателей WBS 220, а остальное — для свободной сдачи. Для квартир с WBS правило четкое: одна комната на одного человека. Для остальных квартир условия распределения мягче, но мы исходим из необходимости. Можем сдать двушку одному человеку или трешку — паре. Но вот пятикомнатную квартиру двоим мы не отдадим. Жилплощадь должна использоваться оптимально, и наша прямая задача — распределять квадратные метры по потребностям. Наше жилье достаточно скромное, не люксового сегмента, и предназначено для обычных людей.

— То есть если я, например, главврач клиники с зарплатой 15 тысяч евро, но хочу жить в скромной недорогой квартире, вы мне ее не дадите?

— Не совсем так. Мы будем рассматривать вас не как врача и не как претендента с самой высокой зарплатой, мы будем исходить из того, насколько срочно вы нуждаетесь в жилье. Если на эту же квартиру претендует медсестра с семьей, им она, как мы считаем, нужнее.

— Какие ошибки чаще всего совершают соискатели?

— Пытаются получить квартиру, когда не выполнены условия. Это сплошь и рядом! Люди кликают от отчаяния на те варианты, которые «только с WBS», а его у них нет, или «только для пенсионеров», а им еще пять лет работать. Они всегда говорят: решили попробовать наудачу. При проверке документов выясняется, что они не подходят, и мы их никогда не берем на второй тур. Так что это бессмысленно!  

— Как вы отбираете претендентов?

— И на первый тур (кого позвать на просмотр), и на второй тур (кому достанется квартира) — при помощи компьютерного алгоритма. Наши сотрудники в этом не участвуют. 

— Сколько заявок подают на каждую квартиру?

— В среднем 700–800. Наиболее популярны квартиры внутри кольца S-Bahn. Обычно мы приглашаем на просмотр человек 3–40. А иногда гораздо больше. Если, например, в условии написано, что квартира с WBS mit besonderem Wohnbedarf — на эту сноску никто внимания не обращает. И тогда хорошо, если из ста соискателей у одного будет соответствующая справка. 

— Как повысить свои шансы?

— Мой совет: сто раз перепроверить документы. Чтобы ничего не потерялось, чтобы все было оформлено правильно, чтобы у бумаг не истек срок. Пусть весь пакет будет готов. Потому что после того, как мы показали квартиру, жилец определяется очень быстро. Времени дособрать и донести недостающее не будет.

— Сколько времени объявление висит в сети, прежде чем вы прекращаете сбор заявок и выключаете его?

— По-разному. На квартиры в популярных районах сотни соискателей откликаются в первые минуты после публикации. Но у нас не работает принцип first come first serve, то есть неважно, первым вы кликнули на объявление или последним. У всех кликнувших на этом этапе шансы равны.

— Можно ли как-то… скажем так, повлиять на сотрудника?

— Нас часто спрашивают, сколько нужно дать денег, чтобы заполучить квартиру. За такие вопросы, а также за попытки надавить на сотрудников иным способом мы снимаем соискателей с дистанции и исключаем их из процесса поиска. Еще нам регулярно подсовывают фальшивые документы, но мы проходили специальное обучение, умеем их проверять и обманщиков тоже сразу вычеркиваем. 

— В Берлине сейчас много иностранцев, которые еще не знают немецкого. У вас есть, например, русскоязычные сотрудники?

— Конечно, часть наших коллег говорит на иностранных языках. Но русскоязычный вам может попасться только случайно, такой услуги — консультации на родном языке — у нас нет. Поэтому соискатели должны позаботиться о переводчике для себя, потому что вся коммуникация с нами будет происходить на немецком.

Так а делать-то что? Плиз, максимально конкретно!

Мы составили список действенных рекомендаций по поиску такого жилья, проанализировав рассказы наших подписчиков, которые смогли снять принадлежащую Берлину квартиру. А также взяли на вооружение очень толковые советы, опубликованные в соцсетях берлинской волонтеркой Екатериной Эрнст. Ее инструкция многим помогла получить долгожданные ключи, а сама Екатерина нашла таким образом 12 квартир для беженцев из Украины и России. 

1. Создайте отдельный ящик электронной почты, которым вы будете пользоваться только для охоты за квартирой. Вам предстоит километровая переписка — чтобы ничего не потерялось, пусть она вся будет в отдельном месте. Регистрируйте адрес на свое настоящее имя, чтобы он выглядел серьезно и официально. Включите уведомления на телефоне и сразу открывайте новые сообщения. Скорость реакции — ваше главное оружие. И обязательно проверяйте спам: самые важные письма часто оказываются именно там. 
2. Сложите в облако качественные и хорошо читаемые копии всех документов, чтобы они в любом месте в любое время были доступны. Файлы назовите так, чтобы сразу было понятно, что это за документ. 
3. Составьте текст заявки и, если не уверены в своем немецком, попросите кого-то его проверить. Лучше, если он будет гладким, без ошибок.
4. Зарегистрируйтесь на сайте каждой из этих компаний: degewo.de, gesobau.de, gewobag.de, howoge.de, stadtundland.de и wbm.de. Для регистрации как раз понадобится новый почтовый ящик. Занесите все ваши параметры в поиск и подпишитесь на обновления. Квартиры этих компаний также выкладываются и на сайтах-агрегаторах. Опытные охотники за жильем уверяют, что достаточно одного immobilienscout24, лучше с платным аккаунтом. Туда попадает все, что всплывает на берлинском рынке. На других платформах квартиры дублируются и выставляются с задержкой. Также можно искать через сайт inberlinwohnen.de, который непосредственно объединяет эти шесть компаний. На нем же есть опция обмена квартирами для арендаторов, которая может оказаться полезной. (Например, если одна пара, у каждого в которой есть по однушке, хочет съехаться, а другая, живущая в двушке, как раз расходится.) Кроме того, у HOWOGE есть мобильное приложение (Meine HOWOGE), а Stadt und Land по старинке еще и публикует объявления в газетах.
5. Самое главное: контролировать ситуацию нужно постоянно. То есть буквально каждую свободную секунду обновлять поиск на immobilienscout24, проверять почту, смотреть оповещения. И как только на горизонте появляется хоть что-то подходящее, не раздумывая и не вдаваясь в подробности отправлять заявку. (Текст у вас готов — см. пункт 3, а на некоторых сайтах «рыба» заявки появляется автоматически.) По данным сената, квартиры в популярных районах, сдаваемые без WBS, уходят за несколько часов.
6. После этого надо еще более внимательно следить за ящиком электронной почты: через некоторое время туда может прилететь формуляр от компании, который надо заполнить — понятное дело, немедленно.
7. Если этот раунд пройден, то следующий — приглашение на просмотр. На него нужно тоже реагировать со скоростью света — бронировать онлайн-дату (не забывайте, то же самое одновременно делает толпа ваших конкурентов) или отправлять ответ-подтверждение.
8. Все вышеперечисленное отнимает примерно 24 часа в сутки. Поэтому некоторые нанимают специальных людей, которые зарабатывают тем, что мониторят, рассылают и откликаются за вас. Это нелегальный бизнес, но желающих таким образом заработать сейчас много. Одни берут 200 евро в месяц за поиски и 1000 сверху — после подписания договора. Другие — за результат: пойманная помощником однушка обходится от 2500 до 4000 евро, двушка — в 5000. Для более законопослушных подойдет телеграм-бот Berlin Flats, который отлавливает все новые варианты, соответствующие настроенным фильтрам, и присылает уведомления.
9. На все просмотры нужно приходить — всегда и лично. Это правило этой игры. Если есть любые другие дела — отменяйте или переносите, появиться в указанное время в квартире важнее. После просмотра вам, скорее всего, придет еще одно электронное письмо с просьбой снова подтвердить желание заполучить именно эту квартиру и дослать документы. Отвечать снова нужно молниеносно, но внимательно. Следите, чтобы текст был четким, аккуратным и организованным (грамотную «болванку» лучше подготовить заранее). Если на это письмо не отвечают (даже если выбрали не вас, вам сообщат), продолжайте напоминать о себе. Одна наша подписчица рассказала, что писала в никуда в течение недели — и правильно делала. Оказалось, что ответственная за эту квартиру сотрудница всю неделю болела, а остальные конкуренты, не получив ключей, сошли с дистанции.
10. Однозначного ответа на вопрос, влияет ли личный фактор на выбор жильца, нет. Но есть мнение, что душещипательная деталь биографии или социального положения может разжалобить сотрудника компании, если он хоть как-то задействован в выборе. Другой совет бывалых — вместе с откликами на сайте отправлять в жилищные конторы бумажные письма и звонить туда по телефону. Это может придать вам человечности в сонме претендующих на жилье виртуальных душ. Тем не менее в официальном ответе сената на запрос журналистов говорится, что того, кому достанутся заветные ключи, среди всех подходящих кандидатов выбирают рандомным методом, чаще всего проводя розыгрыш при помощи специальной компьютерной программы. Это делается для того, чтобы избежать какой-либо дискриминации. 
11. Еще одна лазейка, которая иногда помогает получить квартиру, — право на прописку в съемном жилье своей второй половины, даже если вы не состоите в браке. Вот кейс нашей подписчицы. Они с мужем нашли квартиру от HOWOGE, и предыдущая жиличка хотела, чтобы преемники купили ее мебель, но компания не разрешила ей искать новых жильцов самой. «В итоге мы по совету адвоката замутили так, что мой муж будто бы ее „парень“, его внесли в контракт, переоформили на него платежи, девушка сразу съехала, а мы заехали. Позже она выписалась и написала, что уезжает из Берлина, а „парень“ остается здесь жить, им было это ок. Через год только меня прописали в этой квартире». Также советуют, если в паре один зарабатывает мало (и из-за этого общий семейный бюджет выглядит не слишком привлекательно), подаваться на квартиру одному — тому, чьи финансы убедительны, а потом на законных основаниях прописывать у себя второго.
12. Расширьте географию. Если вы не очень привязаны к конкретному району, не бойтесь открывать для себя неизведанные уголки Берлина — они могут оказаться очень симпатичными. И не думайте, что недорогое жилье есть только в соответствующих кварталах. Одна наша читательница, отчаявшись отсматривать панельки в глубоком Лихтенберге, нашла квартиру с WBS в роскошном Далеме. Говорит, там почему-то никому в голову искать не приходит.